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Lors du calcul des plus-values ​​sur la vente d’un bien immobilier, un chiffre important à prendre en compte est le coût d’acquisition du bien. Cela est nécessaire non seulement pour le calcul des plus-values ​​de base, mais également pour le calcul de l’exonération des plus-values ​​à long terme disponibles pour le réinvestissement dans une maison d’habitation, où le coût de la nouvelle maison doit être pris en compte. La signification exacte du terme « coût d’acquisition » aux fins des gains en capital n’a pas été définie, mais a été efficacement analysée par les tribunaux. Coût d’achat

Le coût d’acquisition n’est pas seulement le prix de base convenu d’être payé au vendeur. Lorsque vous concluez un contrat d’achat d’un bien immobilier, vous vous engagez également à payer le droit de timbre, les frais d’enregistrement et les frais de mutation (le cas échéant). Ceux-ci font certainement partie du coût d’acquisition. Vous pouvez également payer des dépenses telles que des frais de courtage et des frais juridiques. Si ceux-ci sont directement liés à la transaction d’achat du bien, ils font également partie du coût d’acquisition. Toute TPS sur ces dépenses fera également partie du coût.

Si vous achetez une maison en construction ou à construire, vous paierez la TPS sur le prix d’achat, qui fera également partie du coût. En outre, vous paieriez divers autres montants, tels que les frais juridiques, les frais de constitution de la société, la contribution au capital social, les frais d’adhésion uniques au clubhouse, le dépôt d’électricité et de gaz, et souvent, un dépôt pour les frais d’entretien et les taxes pour la première année ou deux. Tous ces éléments, à l’exception de la contribution aux frais d’entretien et aux taxes, seront inclus dans le coût d’acquisition.

Il y a aussi souvent des frais de rénovation immobilière. Si vous avez acheté une propriété sur une base nue (avec seulement les murs et la plomberie de base), les dépenses de génie civil, de revêtement de sol, de câblage, etc., engagées pour rendre la maison habitable seraient traitées comme faisant partie du coût de acquisition. Le coût du mobilier ne serait toutefois pas inclus, même s’il peut être encastré et non amovible, comme les armoires et les placards fixés aux murs.

Si vous avez acheté une maison à une personne qui l’habitait auparavant, les dépenses de rénovation, telles que le remplacement du sol, du carrelage, des sanitaires, etc., ne peuvent pas être considérées comme faisant partie du coût d’acquisition, car la maison était déjà habitable lorsque vous l’avez acquis. Cependant, si vous pouvez démontrer que la maison n’était pas habitable à moins que de telles dépenses n’aient été engagées, elles peuvent être considérées comme faisant partie du coût d’acquisition.

Coût de l’amélioration

Ces frais de rénovation, qui ne peuvent être traités comme faisant partie du coût d’acquisition, peuvent-ils être traités comme des frais d’amélioration, qui sont également déductibles dans le calcul des plus-values ​​? Par exemple, si le revêtement de sol est remplacé après quelques années, peut-il être considéré comme un coût d’amélioration ? Et si un balcon était clos et transformé en petite pièce ?

Normalement, pour qu’une dépense soit autorisée en tant que coût d’amélioration, elle doit entraîner une amélioration de l’actif, et pas seulement une augmentation de sa durée de vie. Par conséquent, bien que le remplacement du revêtement de sol ne soit pas considéré comme un coût d’amélioration, la création d’une pièce supplémentaire le serait.

Fait intéressant, les intérêts sur un prêt contracté pour l’acquisition de la maison peuvent également être considérés comme des coûts d’acquisition. Bien entendu, de telles dépenses peuvent également être déduites dans le calcul du revenu de la propriété du logement et, dans ce cas, l’admissibilité de ces intérêts à nouveau en tant que coût d’acquisition risque fort d’être contestée par l’administration fiscale au motif qu’il s’agit d’un double déduction pour le même intérêt.

Si ces intérêts n’ont pas été réclamés ou admis en déduction au cours d’une autre année, la situation est bien meilleure et ces intérêts devraient être admissibles en tant que coût d’acquisition.

Par conséquent, toute décision de traiter une dépense comme faisant partie du coût d’acquisition doit être prise après mûre réflexion et analyse.

Gautam Nayak est partenaire, CNK & Associates LLP.

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